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约定租金高于实际租金公寓托管公司也有失手时

发布时间:2019-10-18 01:35:47 阅读: 来源:植酸厂家

11月20日,白领陈雪(化名)拿到了花都法院的判决书。去年4月在花都购买公寓时,她和广州一家知名酒店管理有限公司(下称酒管公司)签订租约,在收楼后就将公寓交给酒管公司对外出租经营。未料酒管公司在经营一个多月后,于今年7月向她提出减租或终止合同。陈雪上诉要求酒管继续履行合同,一审得到法院支持。不过,上周,该酒管公司的代理律师表示不服,将上诉。广东广之洲律师事务所王美舟提醒,小业主在购买带租约公寓时,“一定要到实地调查,实际的市场租金才可靠”。

“酒管公司五年下来可能要亏几百万”

去年4月,花都九号线某地铁上盖公寓打出“带5年租约发售,买家收楼即可收租”的口号发售,陈雪花40多万买了一套最小的户型(近50平方米)。

和开发商签购房合同的当天,陈雪还和酒管公司签了五年租约。头一年从起租日起免租45天,此后每年首月免租,每月的租金(不含税)1850元,每年递增2.5%。

从该酒管公司花都分店网页看,当年酒管公司承租了包括陈雪在内的138套房。

今年4月,陈雪先后支付酒管公司1.8万元委托代购家具家电,并于5月上旬收楼后将房子交给酒管公司。双方再签委托书,陈雪委托酒管对她的公寓从当日起进行出租和经营管理直至2019年5月租赁合同终止。

未料,出租一个多月后,陈雪7月6日收到酒管公司的降租要求。

“没有商业配套,地铁推迟开通并因地铁施工屏蔽导致交通不便,严重影响经营展开,公司在原有租金之下无力运营”。酒管公司在庭上辩解。其负责人张先生亦坦承,悔约“主要是政府地铁原说2015年开通,但现在仍不知到何时”。

酒管公司和陈雪等业主协商,希望将租金降至单房每月1000元(原合同为1850元或1900元),一房一厅每月1200元(原合同为2200元),两房一厅每月1600元(原合同为2700元),并表示若不接受调价,则终止租赁合同,并愿按合同约定承担违约金3000元。

曾于今年8月入住花都该店的彭先生反映,据其了解,一间单房包月为1500元。若以单房月租1500元计算,这或意味着酒管每套房一个月至少要倒贴350元给小业主。若以138套房算,一个月要倒贴近五万,一年至少53万。

“我们算过了,五年下来可能前后要亏几百万元”。上周,酒管公司的代理律师陈律师表示,酒管方不服一审判决,将上诉。

26户小业主起诉酒管获胜诉

据了解,除了一些业主妥协或收回自租外,前几个月共有33户小业主起诉酒管。在开庭后,有7户和解,同意地铁开通前的单房租金降至1350元/月,一房一厅为1500元/月,两房一厅为1900元,在地铁开通以后就执行原合同。

另26户要求继续履行合同,于今年11月18日一审胜诉。法院要求酒管公司继续履行合同,并支付至判决生效日止的租金及相应违约金给小业主们。但这批小业主也有隐忧,“法院只支持到这次判决生效,那意味着拿到这笔租金后下次酒管公司不给,我们又得再次上诉”。

广东广之洲律师事务所王美舟律师建议,小业主在购买公寓时不要迷信返租,应实地去楼盘现场调查,“实际市场的租金才可靠”。在和酒管公司签租约时,还应在租赁合同中约定,如果承租人提前解除合同,要将剩余租期的租金一次性支付给业主作为违约金。

焦点

公寓托管会否有风险?

专家:收楼就有租约不用担心空置

“于小业主而言,和酒管公司签订租约有稳定的出租收入能抵扣供楼利息等,而且在日后配套成熟还有升值空间,这挺好的。”合富辉煌首席市场分析师黎文江认为,但酒管公司在进驻楼盘前就应该摸清市场行情,慎重签约,避免悔约自砸招牌,“比如番禺南站某楼盘,该酒管给小业主的租金就达100元/平方米/月,如果自己出租肯定很难租到这个价”。

广州同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文认为,公寓需要经营和管理,买了就能交给酒管出租起码不用担心空置问题。这种酒店托管的经营运作是正面的。但任何商业行为都有风险,无论小业主还是开发商,都应该找大的酒店品牌公司,避免酒管公司“赖皮”。而且,小业主在选购公寓时应选中心区及地段好的,以避免空置或引纠纷。

酒管方:出现租金评估过高的情况少见

该酒管官网显示,其采用国际领先的分散式酒店管理体系,拥有诸多私人管家经验的行政管家,为业主提供高品质的不动产服务,同时为住客提供酒店的基本服务及家政、家宴等私人管家服务。

张先生表示,其公司在进驻楼盘前都会先评估是否有经营空间,再和小业主签约。一般情况下,对租赁市场评估过高的情况比较少,他认为花都的纠纷只是个案。而且,公司也会按合同约定做,“凡事有进有退”。

述评

托管规模越来越大,已形同小酒店

11月22日,在花都公寓案败诉的四天后,该酒管公司又和从化某楼盘达成战略合作协议并举行发布会。这是该酒管公司自2005年以来,目前其官网所记录的第55家店。

社会愈前进,分工愈细化。和租客打交道,处理各类租房衍生的细琐事情,有的公寓小业主或无暇应对,有的或不想理会。酒店托管或房屋管家应运而生。它们通常以略低于市场价向业主租来房子,再通过以短租、略高市场价的长租,或者业主所给的免租期来赚取租金差额。

相对于房屋管家分散的房屋管理,酒管公司的公寓一般很集中,在同一栋楼宇里少则几十套房,多则数百套房。它们在楼宇里设有专门的前台或接待中心,形同一个小酒店,租期可长可短。由于可以自行做饭,又有相应的人员管理,其集住宅及酒店优势于一身的特点,加之以连锁酒店的形式出现,令它多年来有着相对稳定的客源。

败诉的该酒管公司及其同行从2005年发展壮大至今,亦证明其间市场。从2011年广州限购以后,酒管公司也迎来飞速扩张的时代。

该酒管公司法人张生称,其司除了目前经营的50多座公寓约7000套房外,在今年还签约了70多个楼盘,将有约1.5万套房,足迹遍及广州、上海、苏州、昆明、海口等20多个城市,合作房企达28家。

而公寓(酒店)托管,亦从早些年的收楼后介入,到开发商甫一卖房就介入。也演变成目前在公寓销售市场中非常流行的“酒管+楼盘+业主”的捆绑营销方式:开发商卖公寓时就和酒管公司合作,带租约出售,小业主收楼后就交由酒管公司出租打理(一般五至八年),并向其收取租金。

对于这种三方各得其所的销售方式,黎文江及赵卓文都非常赞同。黎文江认为,现在广州有放开限购的趋势,公寓库存量特别大,萝岗等多公寓的区域已出现降价。如果开发商要继续开发公寓,那以后必须要走返租的模式,或开发商自行返租,或交由酒管公司管理返租,“这也是解决目前库存量大的办法”。

至于该酒管公司在花都出现纠纷,或许真是其对前景判断失误的个案。

因为,早在今年初举行的年会,张生就称其司2013年通过与地产商、资本方、旅游业的跨界合作,成功完成向度假公寓、常住酒店、管家物业的战略转型。在未来5年内,要开设1000家的店(公寓和别墅)。

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